Door: Wim v Teeffelen
Ik schrijf dit stukje op verzoek van een Nederlandse makelaar in Frankrijk, die voortdurend aan het uitleggen is aan wantrouwige Nederlandse kopers wat dit voor een ding is, wat de status is, of het zekerheid of bescherming biedt en nog veel meer. Terwijl het in principe een zeer simpel formulier is, vertrouwen veel onroerend goed-kopers in Frankrijk het niet. Ten onrechte.
Dit is het
Het Offre d’Achat is niet meer dan een formeel geaccepteerd bod op een huis. Het kan een mondeling overeenkomst zijn, of een mail-uitwisseling tussen de koper en de verkoper of zijn makelaar, waarin een bod wordt gedaan dat vervolgens door de verkoper is geaccepteerd, of een door de makelaar opgesteld briefje, waarin dit staat: de koper wordt geïdentificeerd en zijn bod wordt uitgeschreven, eventueel al met ontbindende voorwaarde (maar dat hoeft niet), er staat in om welk pand het gaat, welke makelaar erbij betrokken is en uiteindelijk de naam van de verkoper, die voor akkoord tekent. Ik ken een makelaar die deze beperkte gegevens in een zeer officieel uitziend contract heeft weten op te rekken, van maar liefst 4 pagina’s!
De status
Het enige echt belangrijke aan dit document is, dat er in staat dat dit slechts een bod is en dat de koop daadwerkelijk zal worden gesloten middels een nog op te stellen compromis de vente of promesse de vente. Kortom, dat het hier slechts gaat om een bod, dat door de verkoper is geaccepteerd. Dat betekent ook dat de tien dagen bedektijd waar elke koper van een Frans woonhuis recht op heeft nog niet ingaan bij de ondertekening van de Offre d’Achat, maar pas bij ondertekening van het compromis de vente.
Beschermt het de koper?
Nauwelijks. Formeel is de verkoper gebonden aan dit bod, als hij zijn handtekening heeft gezet op de Offre d’Achat, maar wat gebeurt er als de verkoper de dag daarop een betere koper (hogere bod en/of minder opschortende voorwaarden) treft? Formeel hoort de verkoper elk ander bod af te houden, maar de praktijk is dat de verkoper de getekende Offre d’Achat aan zijn laars lapt en gewoon in zee gaat met de betere koper. Wat gaat de oorspronkelijke koper dan doen, behalve boos worden op de makelaar? Gaat hij een rechtszaak beginnen om navolging door de verkoper af te dwingen van de getekende Offre d’Achat? Dat zou kunnen en de kans is zeker aanwezig dat hij zo’n rechtszaak gaat winnen. Maar welke Nederlander of Vlaming begint in Frankrijk een rechtszaak (doorlooptijd al snel een tot twee jaar, drie jaar in geval van hoge beroep en al heel snel een paar duizend euro aan advocaatkosten) omdat hij een gewenst huis niet heeft kunnen kopen. En het is niet eens zeker dat hij wint, want het valt voor de koper niet mee om te bewijzen dat hij schade heeft gelopen door het handelen van de verkoper. Hooguit wat tijd en reiskosten.
Beschermt het de verkoper?
Nee. De koper kan onmiddellijk na het ondertekenen van de Offre d’Achat gewoon afzien van de aankoop, dat kan hij doen tot tien dagen na ondertekening van het compromis de vente. De makelaar zal het als een contract beschouwen waar de koper moreel aan is gehouden, maar de harde praktijk leert dat er geen enkel juridisch middel is die de verkoper of de makelaar kan gebruiken om de navolging van een getekend Offre d’Achat door de koper af te dwingen.
Beschermt het de makelaar?
Misschien een beetje. In geval een huis bij meerder makelaars te koop staat, en dat is het geval bij de meeste Franse verkoopdossiers, dan moet de makelaar kunnen aantonen dat hij het is die de koper heeft aangeleverd, om zo zijn courtage te kunnen innen. Dat aantonen kan hij doen door een getekende bon de viste (het bewijs dat hij het pand heeft laten zien aan deze koper), of door een uitwisseling van mails, of door een getekend Offre d’Achat. Maar als de koper of de verkoper weglopen van een getekend Offre d’Achat dan staat de makelaar gewoon met lege handen.
Wat heb je er dan aan?
Goede vraag. Ik zie steeds meer makelaars een Offre d’Achat schrijven die er steeds indrukwekkender en officiëler uitzien. Misschien om de verkoper en/of de koper te intimideren, maar ik persoonlijk zie er nut niet van in. Al kan het ook geen kwaad als de koper een aangeboden Offre d’Achat ongelezen en onbegrepen tekent. Ik bied elke potentiële koper van Frans onroerend goed aan, klant of niet bij ons, om het Offre d’Achat dat de makelaar hem onder de neus duwt even voor hem te lezen om er zeker van te zijn dat erin staat dat hierna nog een compromis de vente of een promesse de vente volgt. Zelfs als je op het makelaarskantoor zit en de makelaar aandringt op ondertekening! Vraag de makelaar om het document naar mij te mailen. Ik heb hem in 5 minuten (of minder) gelezen en kan de koper dan geruststellen. Uiteraard is dat gratis.
Wim
https://www.ondernemen-frankrijk.nl/nl
